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标题: 国内房价新趋势，是喜还是悲？ [打印本页]

作者: lenhongbin 时间: 2016-4-14 21:37
标题: 国内房价新趋势，是喜还是悲？
我们研究了2006年以来中国几轮房地产小周期的进程，这些周期中蕴含着一些基本规律：
　　第一，房地产销售脉冲往往伴随利率周期的刺激。2008年四季度、2012年二季度，2014年四季度(本轮)开始的几轮销售脉冲，都是伴随着降息周期的驱动。
　　第二，几乎每轮强销售脉冲背后都有政策的推波助澜。2008年四季度开始的那轮周期包括7折利率、两成首付、下调契税等一系列政策刺激;2012年是四大行松绑首套房贷利率;2014年四季度以来这轮脉冲则包括"930"、"330"，以及今年初契税营业税新政的推动。
　　第三，价格同比一般滞后于销量拐点，但基本同趋势变化。从70个城市价格和高频价格数据来看，地产价格涨幅一般与销量同趋势，在大部分周期中略有滞后。
　　有人做了统计，进入2016年以来，A股投资者人均亏26.5万。如果你没买北京的房，人均亏损21万，如果你没买上海的房，人均亏损37万，如果你没买深圳的房，人均亏损95万。
　　手有闲钱的人究竟该买房还是炒股?投资股票是押宝改革，投资房产则是相信房产造富时代还在延续。那时有人开玩笑说，股票都涨N倍了，如果你还在乖乖上班，说明你是中国社会财富分配游戏的失败者。可如今，你要是再大把大把往股市里砸钱，估计要被人笑掉大牙了。
　　眼下，楼市火爆异常，房价涨排队抢。国家统计局发布2016年1月份70个大中城市房价统计数据显示，一二线重点城市的房价全部呈现加速上涨态势。杭州一个新开楼盘，1400多人抢400套不到的房子，同一板块的商品房单价去年13000元/平方米，眼下迅速突破2万元大关，而这依旧挡不住人们膨胀的热情。
　　有人自嘲，这些年就房产中介没骗过自己，他们一直苦口婆心地劝大家买房，说房价一定会涨，可是却没听，如果上天给我们一次重来的机会，一定不会挂了中介电话。
　　想起尼采的一句名言，疯狂对于个人来说是例外，对群体来说是常态。想当初，杠杆牛市进入癫狂状态，卖方分析师“站在牛头上”鼓励卖房炒股向万点进军，有人说台湾当年牛市指数涨了十几倍，我们现在才涨一倍多，还早得很，号召要“重仓赌国运、满仓赢未来”。市场无节制地单边上涨神话一破，所有沉迷其中的人都付出了巨大代价。
　　没有永远上涨的市场。而现在，一线城市的房价如果再这样疯涨下去，突然逆转的尾部风险爆发越来越是大概率事件，一个偶发性因素就可能造成恐慌性离场的踩踏事件。因为所有泡沫的本质和归宿都是一样的，那就是最终破裂。
　　你很难去判断郁金香的球茎价格涨到值一辆汽车时泡沫破灭，还是涨到一套房子的时候才破灭。在没有数据之前就开始推理是一种致命的错误，人们会不知不觉地通过扭曲事实去匹配理论，而不是要去理论去切合实际。
　　诺奖得主希勒在《非理性繁荣》中，对此有精辟的描述：“投机泡沫是这样一种情况：关于价格上涨的新闻刺激了投资者热情，投资者热情通过心理感染在人群中传播，并在此过程中放大可证明价格上涨合理性的故事。”这吸引了“越来越庞大的投资者群体，尽管他们怀疑投资的真实价值，但也被吸引入局，部分是因为他们嫉妒他人的成功，部分则是因为赌徒的兴奋”。基本上，每一个泡沫在破灭之前，一些怀疑价格上涨的人不再怀疑，纷纷加入泡沫队伍。
　　对于现在疯长的楼市。
　　3月25日，上海颁布最新的楼市政策，其中一条为 “非本市户籍，购房资格2年变5年”
　　对购房人家庭名下在深圳无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成;对购房人家庭名下在深圳无房但近2年内有住房贷款记录的或在深圳已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成;
　　深圳户籍居民家庭(含部分家庭成员为深圳户籍居民的家庭)限购2套住房;能提供自购房之日起计算的前3年及以上在深圳连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非深圳市户籍居民家庭，限购1套住房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在深圳房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准;
　　目前楼市的情况十分反常，国家肯定会出台相应的政策，对于没有买房子的人，确实很着急，对于那些买了房子再去用房子投资的人其实也不是最好的时机。很多地方肯定会限制买房投资的人首付比例，或者直接直接不准这种情况入市，毕竟我们只能被动的顺应国家的政策，不能强行对抗的。在这种情况可以考虑其他的投资项目。比如大宗商品可加笔者冷鸿彬抠抠群538726517验证999
　　一是价格波动大。只有商品的价格波动较大，有意回避价格风险的交易者才需要利用远期价格先把价格确定下来。比如，有些商品实行的是垄断价格或计划价格，价格基本不变，商品经营者就没有必要利用期货交易，来回避价格风险或锁定成本。二是供需量大。期货市场功能的发挥是以商品供需双方广泛参加交易为前提的，只有现货供需量大的商品才能在大范围进行充分竞争，形成权威价格。三是易于分级和标准化，期货合约事先规定了交割商品的质量标准，因此，期货品种必须是质量稳定的商品，否则，就难以进行标准化。四是易于储存、运输。商品期货一般都是远期交割的商品，这就要求这些商品易于储存，不易变质，便于运输，保证期货实物交割的顺利进行。
　　大宗商品同时具有5个特点：1、供需量大2、原产地3、原材料4、国家统一限价5、影响国计民生
　　本文由分析师冷鸿彬撰稿，

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