黄以纶：更多投资者开始进军房地产

黄以纶

　　黄以纶：更多投资者开始进军房地产

　据笔者黄以纶所知，现在越来越多的人买房都在意一个问题，那就是土地到期了怎么办？把房子还给政府还是继续交钱？　

         最新消息：浙江温州现首例“住宅土地使用权到期续期”，要交房价三成!

　　温州最近出现一部分市民，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。其中，不少市民发现，他们持有的土地证上写着土地年限20年到期。

　　据报道，经当地国土资源局初步排查，温州市鹿城区内即有600余宗(套)。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。而且，这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在全国可能也属先例。

　　这一消息不仅震惊整个温州房产市场，甚至全国人民都开始检查自己买的房子的土地使用权。

　　土地使用权到期怎么办?

　　《物权法》规定，住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则。发现，这也是温州此次土地续期引发社会广泛关注的根本原因。

　　根据王先生的讲述，70年土地使用权的规定，参照了香港的经验。那香港是怎样做的?

　　根据香港地政总署网站公布的资料：香港的土地差不多全部由香港特别行政区政府租出或以其他方式批出。也就是说，香港的土地也是归政府所有，并且由政府出租给使用者。

　　由批租日期起计，新批土地契约的年期定为50年，承租人除须缴付地价外，还须由批租当日起每年缴纳租金，款额相当于有关土地应课差饷租值的百分之三;租金其后亦会随应课差饷租值的改变而调整。

　　所谓应课差饷租值，是假设房产在一个指定估价依据日期空置出租时，按年出租，估计可得的年租。简单理解就是该房产所能收到的房租。

　　50年后土地租期到期怎么办?了解到，按照规定，期满后仍可续期50年，承租人无须补缴地价，但由续期当日起每年缴纳租金，款额相当于有关土地应课差饷租值的百分之三。

　　但也有可能续期不成功，因为特区政府有全权酌情决定是否批准续期。举例来说，如果有关土地须供作公共用途，或已不再供作原本批准的用途，就不大可能获得续期。

　　从香港的操作来看，土地使用权也是自动续期(除非土地被改作公共等用途)，无须补缴地价，但需要每年交付3%的租金

　　市场方面：

　　在市场供给方面。4月第1周新增房源量在进一步下降，同时新增房源挂牌价为45795元/m2，较上周有1.5%的下滑，可见业主端观望情绪在增加，对市场的预期有所下降，挂牌价格有回落趋势。需求方面，新增客源量持续下降，可见需求在进一步回归理性，随着入市需求的持续减少，价格的博弈空间增大，议价空间上涨到2.4%，调价房源中涨价占比仅为50.6%，买方的话语权有所上升。链家研究院李巧玲认为，4月第1周的网签量和成交均价出现了同时下滑，这是节后市场的首次回落，尤其是网签量有37.3%的大幅下降，可见随着前期需求的大量释放和潜在入市需求的持续减少，网签规模开始回落，预计后期网签量会继续下降，4月网签量或回到春节前水平。

　　正在制定中的《关于规范和阶段性适当降低住房公积金缴存比例的通知》涉及哪些内容呢?

　　各地区应当严格执行《住房公积金管理条例》和《建设部、财政部、中国人民银行关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》规定，凡住房公积金缴存比例高于12%的，一律予以规范调整，不得超过12%。

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